Jak dziedziczy się nieruchomości

Nieruchomości podlegają takim samym zasadom dziedziczenia jak inne dobra, ale też i długi spadkodawcy. Jednak czasem możemy mieć duży problem, np. atrakcyjna działka rolna przypadnie dalszym krewnym. O tym i o innych zasadach dziedziczenia nieruchomości przeczytacie Państwo w niniejszej poradzie.

Dziedziczenie mieszkań spółdzielczych

1. Mieszkania własnościowe

Prawo do mieszkania własnościowego w spółdzielni mieszkaniowej  podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych.  Spadkobiercy nie muszą  przystępować do spółdzielni mieszkaniowej. Jeżeli jednak chcą, muszą  wyznaczyć ze swojego grona jedną osobę, która będzie wykonywać  uprawnienia spółdzielcze i zostanie członkiem spółdzielni. Jeżeli nie ma  wśród nich zgody co do tej osoby, decyzję podejmie sąd.

2. Mieszkania lokatorskie

Lokatorskie prawo do mieszkania spółdzielczego jest „prawem niezbywalnym”. Oznacza to, iż nie można go sprzedać czy darować, ale także – że nie podlega dziedziczeniu. Jest nierozerwalnie  złączone z członkostwem w spółdzielni. W przypadku śmierci lokatora  – członka spółdzielni, prawo do mieszkania wygasa. Spadkobiercy jednak  mają prawo do wstąpienia w miejsce zmarłego, a spółdzielnia nie może  odmówić ich przyjęcia w poczet członków. Małżonek, któremu   przysługiwało prawo do lokalu łącznie ze zmarłym, uzyskuje to prawo  samodzielnie, wyprzedzając pozostałych spadkobierców.

Jeżeli spadkobiercy nie potrafią wybrać ze swojego grona osoby, która wstąpi do spółdzielni, decyzję podejmuje sąd.

Dziedziczenie gospodarstwa rolnego

1. Spadki otwarte przed 14.02.2001 r.

Przez datę otwarcia spadku rozumie się dzień śmierci spadkodawcy. Jest  on kluczowy w przypadku dziedziczenia gospodarstwa rolnego. Do dnia  14.02.2001 r. (dzień wejścia w życie orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego) w przepisach regulujących dziedziczenie znajdowała się   szczególna regulacja dotycząca gospodarstw rolnych. Ograniczała ona  krąg spadkobierców do osób, które:

1. stale pracują bezpośrednio przy produkcji rolnej, albo
2. mają przygotowanie zawodowe do prowadzenia produkcji rolnej, albo
3. są małoletni bądź też pobierają naukę zawodu lub uczęszczają do szkół, albo
4. są trwale niezdolne do pracy.

Regulacja ta pozwalała m.in. na ominięcia jednego pokolenia w dziedziczeniu. Wnuki spadkobiercy dziedziczyły gospodarstwo, jeśli rodzice nie spełniali wymagań.

UWAGA: powyższe przepisy dotyczą spadków otwartych przed 14.02.2001 r. Samo rozpoczęcie postępowania spadkowego po tym terminie nie ma wpływu na przepisy.

Przykład: Józef Kowalczyk, właściciel gospodarstwa rolnego, zmarł 20.01.1980. Jego dzieci, które chciały sprzedać gospodarstwo rolne w 2002 roku, wszczęły postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku, w celu wyjaśnienia stanu prawnego nieruchomości (Józef Kowalczyk nadal figurował w księdze wieczystej). Żadne z nich nie uprawiało jednak gospodarstwa, które spadkodawca wydzierżawił jeszcze za życia. Nie spełniali też innych kryteriów ustawowych. Sąd, rozpoznając wniosek, odmówił im statusu spadkobierców gospodarstwa rolnego. Odziedziczył je małoletni syn jednego  z wnioskodawców.

2. Spadki otwarte po 14.02.2001 r.

W przypadku otwarcia spadku po 14.02.2001 r. dziedziczenie   gospodarstwa rolnego odbywa się na zasadach ogólnych. Ww. orzeczenie  TK uznało przepisy specjalne dotyczące dziedziczenia gospodarstwa  rolnego za niekonstytucyjne.

Dziedziczenie służebności

1. Służebności osobiste

Służebności osobiste należą do kategorii praw  niezbywalnych.  Tak więc jeśli prawo np. czerpania wody, przechodu, wypasu i przepędzania bydła zostało ustanowione na rzecz konkretnej  osoby – wygasa wraz z jej śmiercią.

2. Służebności gruntowe

Służebności gruntowe są związane z nieruchomością, a nie z konkretną osobą. Innymi słowy każda osoba, która jest   właścicielem lub korzysta z nieruchomości, ma prawo do  korzystania ze służebności, np. drogi koniecznej.

Dziedziczenie praw z umów najmu i dzierżawy

Prawa z ww. umów nie podlegają zasadom ogólnym dziedziczenia. W przypadku śmierci najemcy (dzierżawcy) zastosowanie mają inne regulacje:

• małżonek (nie będący współnajemcą lokalu),
• dzieci najemcy i jego współmałżonka, osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
• osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą

wstępują do umowy najmu/dzierżawy na tych samych warunkach co pierwotny najemca/dzierżawca, o ile mieszkały z nim w dniu jego śmierci. Niezależnie od tego osoby, które mieszkaży ze zmarłym w dniu jego śmieci, mają prawo korzystania z lokalu przez trzy miesiące od tej daty.

Dziedziczenie nieruchomości obciążonej hipoteką

Hipoteka nie wygasa wraz ze śmiercią dłużnika i w dalszym ciągu obciąża nieruchomość – aż do spłaty długu.

UWAGA: ograniczenie odpowiedzialności z długów spadkowych (np. dziedziczenie „z dobrodziejstwem inwentarza”) nie ma znaczenia dla wierzyciela hipotecznego. Zawsze może „zaspokoić się" z nieruchomości obciążonej hipoteką.

Adam Kret